LIREO beheert jouw vastgoedportefeuille aan de hand van de volgende 10 criteria.
1. Risicoprofiel
2. Geografische verdeling
3. Sectoren
4. Specifieke financiële risico’s
5. Milieu, Sociale en Governance (ESG) criteria
6. Kwaliteit van de locatie
7. Bezettingsgraad
8. Dividend
9. Waardering
10. Juridische vorm
Deze criteria bepalen grofweg het risico/rendementsprofiel van een vastgoedbelegging.
Onze database bevat meer dan 120 fondsen, die hoofdzakelijk uit Europese vastgoedfondsen bestaat. Fondsen die niet transparant genoeg zijn worden niet opgenomen in de database.
Selectiecriteria
Het risicoprofiel van een fonds hangt gedeeltelijk van strategie en leverage. Je kan kiezen uit een lag, midden en een hoog risicoprofiel. Een laag risicoprofiel levert een rendement van 6-8% rendement, middenprofiel 8-12% en een hoog risicoprofiel > 12% rendement. Als leverage gebruiken we een netto schuldingsgraad (loan to value).
Geografische dekking
We streven naar een wereldwijde dekking met de focus op Europa. Verder wordt Europa opgesplitst in vier regio’s ieder met een ander risicoprofiel. Landen met een ontwikkelde institutionele vastgoedmarkt en producten kunnen in de database worden opgenomen.
Landenrisico’s
Alle regio’s hebben wij gecategoriseerd in drie risicoprofielen: laag, midden en hoog. De landenrisico zijn gebaseerd op ten minste vier marktstudies over economische sterkte, governance en democratie. Deze profielen worden tenminste 1 keer per jaar geupdate.
Sectoren
De sectorkeuze bepaalt in belangrijke mate het risicoprofiel van het fonds. Normaal gesproken heeft commercieel vastgoed een hoger risicoprofiel dan woningvastgoed. Niche sectoren zoals logistiek en hotels kwantificeren wij standaard als een hoog risicoprofiel. De sectorrisico’s hangen van sectorcycliciteit, looptijd huurcontract, locatie en bevolkingsgroei en beleggersmarkt.
Uitsluiten van specifieke risico’s
De volgende risico’s kunnen worden uitgesloten:
• Concentratierisico: wanneer ≥ 10% van de GAV is gerelateerd op 1 object.
• Renterisico: wanneer ≥ 30% van de rente is variabel.
• Valutarisico: ≥ 10% of NAV in andere valuta dan de €.
• Financieringsrisico: ≥ 30% moet worden hergefinancierd binnen drie jaar.
• Overige risico’s: niet op voorhand gespecificeerde risico’s.
Duurzaamheidscriteria (Milieu, Sociaal en Wet- en regelgeving)
De drie ESG factoren worden beoordeeld op drie niveaus: beleid, strategie en tactisch (implementatie). De beoordeling is gebaseerd op publieke informatie op de website of van research van een betrouwbare bron.
Locatie
We hanteren A en locaties. De selectie is gebaseerd op de karakteristieken van de locatie. Bijvoorbeeld Centrum is vaak een A locatie en kantorenparken aan de rand van de stad zijn B locaties.
Dividend
Er kan worden gekozen uit een minimum percentage dividend. We hanteren het dividend van afgelopen jaar, exclusief bijzonder dividend in onze berekeningen.
Waardering
Een discount of een premie in vergelijking met de intrinsieke waarde. De meeste bedrijven reporteren op kwartaalbasis hun intrinsieke waarde. We preferen om de EPRA NNAV . Deze intrinsieke waarde is inclusief winsten en verliezen uit derivaten.
Juridische structuur
Er kan worden gekozen uit REIT of geen REIT vastgoedfonds. Een REIT is een fiscaalvriendelijke gestructureerd beleggingsfonds. De naam, voorwaarden verschillen van land tot land. In het algemeen zijn REITS verplicht om 80- 100% van de cashflows uit operaties (FFO) uit te keren en hun ontwikkelingsactiviteiten worden beperkt tot 30%.
Output
De uitkomst van LIREO manager is een beschrijving van de onderneming die voldoet aan de gegeven criteria en kan worden gebruikt voor selecteren, monitoren of rapporteren.